Обзор рынка недвижимости Израиля

Коротко о главном Израиль расположен на Ближнем Востоке, на восточном побережье Средиземного моря. На севере государство граничит с Ливаном, на северо-востоке – с Сирией, на востоке – с Иорданией и территорией Западного берега реки Иордан, на юго-западе – с Египтом и сектором Газа. Израиль – это прекрасная страна для отдыха и иммиграции. Великолепные пляжи Средиземного, Мертвого и Красного морей, возможности для оздоровления и лечения мирового уровня, международные школы и университеты, одни из главных культурных, исторических и архитектурных достопримечательностей мира, высококлассный сервис и жилье – вот что привлекает сюда иностранных гостей и тех, кто решает остаться здесь подольше. Покупатели жилья в Израиле прежде всего ценят стабильность местного рынка недвижимости, политической системы, четкое налоговое регулирование, стабильную доходность. Здесь хорошие экономические показатели: низкая безработица и высокий экономический рост. Что касается динамики цен на недвижимость, то за последние 30 лет здесь ни разу не было отмечено их резкого спада. Климат Несмотря на небольшую территорию, климат в Израиле неравномерен и бывает как умеренным, так и тропическим, с большим числом солнечных дней в году. На побережье страны царит влажное лето и мягкая зима, в горных районах лето, напротив, сухое, а зимой бывает холодно. Пляжный сезон в Израиле царит круглый год. Летом туристы приезжают на Средиземное море озеро Кинерет, зимой – это прежде всего Мертвое и Красное моря. Россияне предпочитают не посещать их в самые жаркие летние месяцы, когда температура воздуха составляет около +38 °C, а воды +30 °C. Немного географии Библейская Святая Земля – место паломничества верующих со всего света, и каждый, кто побывал в Израиле хотя бы однажды, отмечает необыкновенную мощь и силу этого древнего места. Cамым священным городом страны является Иерусалим. В Старом городе расположен комплекс Храмовая Гора, в котором находится знаменитая Стена Плача, мечеть Аль-Акса и Храм Гроба Господня. Эта многовековая столица интересна не только для христиан: она мультикультурна. В Иерусалиме – множество исторических памятников, посещение которых будет интересно человеку любого вероисповедания и национальности. Финансовый центр Израиля – cовременный Тель-Авив, знаменит своей архитектурой в стиле Баухауз, одной из лучших набережных в мире, прекрасными пляжами, небоскребами, высококлассными ресторанами, магазинами и возможностями для развлечений. Здесь находятся лучшие в Израиле концертные залы и галереи, а также крупнейший в стране Художественный музей. Назарет – священный город, построенный на месте, в котором дева Мария получила «благую весть» от Архангела Михаила. Здесь находится множество красивых соборов, включая церковь Архангела Гавриила. А также живописный Национальный парк. Город Хайфа – это крупнейший порт и деловой центр Израиля. Этот город – менее «религиозный», более западный, чем все остальные. Здесь даже работают в шабат. Главной достопримечательностью Хайфы является библейская гора Кармель, на склонах которой и стоит город. Как добраться Ежедневные регулярные прямые рейсы Москва-Тель-Авив из Шереметьево выполняют «Эль Аль» и «Аэрофлот», время в воздухе – около четырех часов. Israir осуществляет чартерные рейсы из Москвы в Тель-Авив и Эйлат, а Arkia – только в Тель-Авив. Стоимость перелета в оба конца из Москвы в Тель-Авив составит около 13 500 рублей. Россияне имеют возможность безвизового посещения Израиля. Срок пребывания – 90 из 180 дней. Путешественникам стоит иметь ввиду, что досмотр в международных аэропортах Израиля на порядок более тщательный и долгий, чем в большинстве стран мира. Cитуация на рынке недвижимости Главной особенностью рынка недвижимости Израиля является его динамичность, а также резкое преобладание спроса над предложением. Годовой прирост местного населения достигает нескольких десятков тысяч человек, и потребность в жилье стоит очень остро. Плюс, процедура получения разрешения на использование земель под строительство в Израиле довольно медленная, что ведет к относительно невысоким темпам застройки. Множество состоятельных людей с двойным гражданством, проживающих за пределами страны, приобретают в Израиле «запасную» недвижимость, поэтому к местным присоединяется заметное количество иностранных покупателей. В общем, жилье в Израиле продается очень быстро. Что касается цен, то за последние 10 лет они выросли примерно на 200-250%. Данные официальной статистики за 2016 год показывают, что стоимость жилья в Израиле выросла в среднем на 9%, а в приморских городах, таких как Нетания, Тель-Авив, Бат Ям, рост оказался еще выше. Так, в Тель-Авиве цены поднялись на 17%. Растет спрос со стороны иностранных покупателей: на сегодня на них приходится около 12% общего объема сделок. За последний год власти Израиля ввели новые налоги и поправки к законодательству, нацеленные на охлаждение спроса со стороны инвесторов. Но эксперты отмечают, что замедление роста цен (в первые полгода 2017 рост составил «всего» 3-4%) является лишь временной «паузой» рынка. Инвесторы ожидают, как проявят себя новые инициативы властей – и вскоре объемы продаж, равно как и стоимость жилья, снова повысятся. Цены Эксперты рынка недвижимости Израиля справедливо отмечают, что этот вопрос вполне достоин отдельной статьи: в государстве наблюдается очень высокий разброс цен на жилье. Наиболее дорогие объекты продаются в Тель-Авиве, наиболее дешевые – в маленькие городах на севере и юге страны. Так, в данный момент в Тель-Авиве выставлен на продажу пентхаус стоимостью $150 млн, в цена квартиры вполне может составить $25 млн. Приобретая апартаменты с хорошей отделкой, двумя-тремя спальнями в престижном районе Тель-Авива, площадью около 120 кв. м, в среднем стоит рассчитывать на бюджет в $1,2 млн. На периферии вполне можно приобрести квартиру за $200 000. В Бат-Яме и Нетании цены на апартаменты начинаются от $400 000. Наиболее интересные регионы страны для инвестиций Итак, эксперты разделяют Израиль на несколько основных рынков недвижимости: 1. Тель Авив Тель-Авив – это очень привлекательное направление для «престижных» инвестиций. Самая дорогая недвижимость государства находится именно здесь. Стоимость квадратного метра составляет $10 000-20 000. Цена квартир с видом на море вполне может достигать $30 000 за «квадрат». Покупателям недвижимости в Тель-Авиве не составляет труда сдавать свое жилье в аренду. Причем это касается как элитных, так и бюджетных объектов: спрос на аренду на порядок превышает предложение. В Тель-Авиве очень развит рынок сдачи апартаментов на короткие сроки. Тель-Авив, равно как и прибрежные курортные города, пользуется наибольшим спросом со стороны иностранцев. Именно здесь, а также в Бат-Яме, эксперты рекомендуют присматривать себе жилье для жизни и инвестиций. 2. Тель Авивский район – города Рамат-Ган, Холон, Петах-Тиква, Гиватаим. Хотя эти города и примыкают к Тель-Авиву, цены на недвижимость в них в два раза ниже, чем в Тель-Авиве. Эксперты отмечают, что эти города комфортны для проживания. В качестве удачной аналогии с ними можно привести развитые спальные районы больших российских городов. 3. Прибрежные города (кроме Тель-Авива) – Герцлия-Питуах, Нетания, Ашдод, Ашкелон, Хайфа, Бат-Ям, Ришон-ле-Цион Эти города хороши для инвестиций и для жилья из-за наличия пляжей, а также благодаря возможности приобрести квартиры с видом на море. В них развит рынок краткосрочной аренды. Цены очень разнятся для квартир на первой береговой линии и «внутри города». Отдельно стоит отметить Герцлию-Питуах – аналог Рублевки по престижности и по ценам. Большая часть предложения Герцлии-Питуах – это виллы. При этом здесь даже есть улица, где виллы стоят на первой береговой линии, что является редкостью для рынка. Именно здесь расположены владения большинства послов и крупных бизнесменов – как израильских, так и иностранных. Также здесь построен искусственный остров с комплексами апартаментов и мариной. 4. Иерусалимский район – Иерусалим и окрестности Это направление отлично подходит для тех, кто хочет находиться поблизости с главными израильскими святынями. Большим спросом пользуется центр города, районы, находящиеся в пешей доступности от религиозных объектов. Аренда Для сдачи в аренду более всего подходят города Тель-Авив, Бат-Ям, Ришон-ле-Цион, Холон и Нетания. Средняя доходность от аренды в Израиле составляет 2,5-5% годовых для жилых объектов и достигает 8% для коммерческих (офисы в престижных районах). В Тель-Авиве и окрестных городах доходность от жилой недвижимости колеблется в районе 2,5-3,5%, а на периферии может достигать 5%. Аренда двухкомнатной квартиры в Тель-Авиве составляет ILS 5000 ($1255) в месяц. В соседнем же Холоне (5 км к югу от Тель-Авива) за эти деньги можно арендовать уже четырехкомнатные апартаменты. ВНЖ Покупка недвижимости не дает права нерезидентам нарушать порядок безвизового режима и не предоставляет собственнику жилья права находиться в Израиле более положенного законом срока. С другой стороны, в стране не существует никаких ограничений для покупки недвижимости иностранцами. ВНЖ и гражданство Израиля дается только лицам еврейской национальности, прямым потомкам евреев и членам их семей. Инвестиции в израильскую экономику также не дают инвестору права на получение преференций в нахождении не территории государства Израиль. Тонкости покупки Как и в случае с покупкой жилья в любой зарубежной стране, главным советом специалистов станет привлечение надежного и проверенного агентства недвижимости с внушительным опытом работы на рынке и хорошей репутацией. Все сделки с жильем здесь осуществляются в сопровождении адвоката, который, как правило, представляет каждую из сторон. Несколько советов экспертов всем, кто подумывает о покупке жилья в Израиле 1. Прежде всего определитесь с целью покупки – будет это инвестиция, приобретение жилья для собственного проживания… или и то и другое вместе. 2. Выберите город. Если вы приезжаете в Израиль на ПМЖ, то лучше пожить в этом месте минимум полгода-год перед тем, как принять решение о покупке. 3. Посмотрите минимум 10 квартир в том ценовом сегменте и в том городе, где вы хотите приобрести жилье. Определитесь с бюджетом! 4. Если решение принято, не тяните с покупкой – рынок очень динамичен и квартира может попросту «уйти» за несколько дней. 5. В случае необходимости получения ипотечного кредита, заниматься им необходимо сразу же. Обращайтесь к ипотечным специалистам и начинайте процесс, как только найден объект. Это может занять от одного до четырех месяцев, а, как показывает практика, продавцы в Израиле ждать не любят. 6. Откройте банковский счет в Израиле – это может сделать любой иностранец. Чтобы «придержать» квартиру за собой, вы можете перевести, скажем, 10% от стоимости объекта. 7. Не бойтесь покупать проекты на котловане или «на бумаге», как говорят в Израиле. Вы абсолютно защищены законом от банкротств и т.д. Но все же каждую сделку необходимо тщательно проверять! 8. Для совершения сделки нанимайте только русскоязычного адвоката: найти их в Израиле совершенно не проблема. Также прислушайтесь к рекомендациям агента по недвижимости, который хорошо знает все тонкости рынка и поможет избежать неверных решений.